قوانین مربوط به فسخ قرارداد اجاره

اجاره یکی از روابط حقوقی مهم است به طوری که قرارداد اجاره امروزه دلیل اختلافات زیادی در محاکم قضایی است. یکی از مشکلاتی که افراد ممکن است در قرارداد اجاره با آن مواجه شوند، فسخ اجاره نامه از سمت موجر یا مستاجر، قبل از به پایان رسیدن مدت قرارداد اجاره است.

فسخ قرارداد اجاره: فسخ اجاره چیست؟

اتمام اجاره از سوی هریک از طرفین فسخ اجاره نامیده می شود.

حال سوال این است که اگریکی از طرفینِ مستاجر یا مالک، پس از رهن آپارتمان یا ملک پشیمان شده و قصد فسخ قرارداد اجاره را داشته باشند، آیا این اجازه را خواهند داشت یا خیر؟

پس از تعیین مدت اجاره و تنظیم قرارداد اجاره، قرارداد نه توسط مستاجر و نه توسط موجر قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاصی که در قانون تعریف شده مثل از بین رفتن ملک اجاره ای، قید شرایطی خاص در اجاره نامه برای فسخ، آسیب به گونه ای که مستاجر نتواند از آن ملک استفاده کند و غیره. در غیر این صورت، در حالت عادی دلیل قانونی برای فسخ اجاره از سوی مستاجر و موجر وجود ندارد.

اما اگر مستاجر بنا به دلایلی بخواهد از ملک اجاره ای نقل مکان کند باید از سه ماه قبل موضوع تخلیه را به مالک خبر دهد. زیرا برای فسخ اجاره معمولاً سه ماه زمان نیاز است.

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

همانطور که پیش تر گفته شد، قرارداد بین مالک و مستاجر قابل فسخ نیست، مگر در مواقع خاص. در صورت پیش آمدن موارد زیر، مستاجر می تواند درخواست فسخ قرار داد را دهد:

• در صورتی که ملک اجاره داده شده به مستاجر با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده منطبق نباشد. (بر اساس ماده 6 و البته با رعایت کامل ماده 415 قانونی مدنی)
• در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر در اجاره نامه ذکر شده باشد. برای نمونه در برخی قراردادها اجازه فسخ اجاره از سوی مستاجر که محدود به دلایل خاصی است، امکان پذیر است. (مشخص کردن دلایل با همفکری و موافقت دو طرف صورت می گیرد)
• هرگاه کل یا قسمتی از ملک اجاره داده شده خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد به نحوی که موجب نقض انتفاع (نفع بردن یا استفاده مستاجر از ملک اجاره داده شده) گردد و قابل تعمیر نباشد.

اگر مستاجر بنا به دلایلی بخواهد از ملک اجاره ای نقل مکان کند باید از قبل موضوع تخلیه را به مالک خبر دهد.

فسخ قرارداد اجاره توسط موجر(مالک)

در بالا به برخی از شرایط قابل قبول فسخ قرارداد اجاره از طرف مستاجر اشاره کردیم. همانطور که مستاجر طبق شروطی تعیین شده حق فسخ قرارداد اجاره را دارد در مقابل آن قانون در شرایطی خاص به موجر هم حق فسخ قرارداد اجاره را می دهد.

وقتی در قرارداد اجاره ذکر شده که پرداخت اجاره باید ماهیانه باشد، مستاجر وظیفه دارد مقدار توافق شده و قید شده در اجاره نامه را در موعد مقرر به مالک پرداخت کند. در صورتی که مستاجر این کار را انجام ندهد و در پرداخت اجاره به مالک بد حسابی کند. چنانچه در قرارداد حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت اجاره بها ذکر شده باشد، موجر حق فسخ قرارداد را به دلیل عمل نکردن به شروط اجاره نامه دارد.

براساس شرایط زیر موجر فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت:

• اگر مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر داشته باشد.
• اگر مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک، ملک را به دیگری واگذار کند یا اجاره دهد.
• اگر مستاجر مسکن را برای کارهای نامربوط مانند فعالیت‌های نادرست یا فعالیت تجاری عمده استفاده کند.
• مستاجر مسئول است که به مالک اجازه ورود به آپارتمان را به منظور مواردی مثل انجام تعمیرات بدهد. اگر مستاجر بدون دلیل موجه از این کار خودداری کند و یا نسبت به ملک سهل انگاری کند و وظایفی که بنا به قرارداد اجاره به وی محول شده را به درستی انجام نداده باشد، موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.

قوانین فسخ قرارداد اجاره

در این قسمت قوانینی را در رابطه با فسخ قرارداد اجاره ذکر می کنیم. 

هرگاه مستاجر به علت تمام شدن مدت اجاره یا فسخ اجاره برای موارد قابل قبول، ملک اجاره داده شده را تخلیه کند و موجر(مالک) از تحویل گرفتن آن امتناع کند، مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه، کلید ملک را به دفتر دادگاه تحویل دهد و فرآیند تخلیه را تکمیل کند. مالک نیز از زمانی که کلید ملک توسط مستاجر به دادگاه تحویل داده شود، حق مطالبه اجاره را ندارد و دادگاه به مالک یا نماینده قانونی وی ظرف یک روز اخطار می دهد که برای تحویل گرفتن ملک اجاره به دادگاه مراجعه کند.

اگر شرطی در قرارداد اجاره (اجاره نامه) ذکر شود که براساس آن امکان فسخ قرارداد اجاره وجود داشته باشد، طرفین موظف به رعایت آن هستند و در غیر این صورت، طرف شرط گذار می تواند اجاره نامه را فسخ کند.

اگر مالکی قصد فروش ملکی که در اختیار مستاجر است را داشته باشد، در صورت نداشتن حق فسخ قرارداد اجاره، مالک باید رضایت مستاجر را برای تخلیه ملک به دست آورد (با دادن خسارت یا هر آنچه که مد نظر مستاجر است) یا ملک را با مستاجر به مالک جدید واگذار کند.

در صورت اجاره ملک از شخصی که از طرف مالک وکالت نامه رسمی برای معامله ملک را دارد، حتما تاریخ وکالت نامه را چک کنید یا از مراکز معتبر استعلام بگیرید. زیرا در صورت منقضی نبودن تاریخ وکالت نامه در زمان اجاره ملک، حتی اگر مالک با فرد دارای وکالت نامه به مشکلی بر بخورد، حق هیچگونه ایجاد مشکل در اجاره نامه مثل فسخ قرارداد اجاره را تا پایان مدت اجاره ندارد. در غیر این صورت ممکن است مشکلات زیادی برای مستاجر ایجاد شود.

در صورت قصد درخواست فسخ قرارداد از طرف مستاجر، توصیه می شود قبل از اقدام قانونی موضوع را در صورت امکان با صاحب ملک در میان بگذارید و پیشنهاد دهید تا مستاجر جایگزینی برای تحویل ملک پیدا شود. زیرا مراحل قانونی فسخ قرارداد مدت زمان طولانی را می طلبد و اگر موضوع بین مستاجر و مالک حل شود، نفع بیشتری برای هردو طرف دارد.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

همانطور که در قوانین فسخ قرارداد اجاره گفته شد، دلایل خاصی اجازه فسخ قرارداد اجاره به هریک از طرفین را می دهد. قبل از تحویل ملک هم همین قوانین پابرجاست، یعنی اگر پس از عقد قرار داد مستاجر تفاوت زیادی بین ملک واقعی و چیزی که مالک توصیف کرده بود ببیند، یا اگر عیب و ایراد رفع نشدنی در خانه وجود داشته باشد که مستاجر از وجود آن بی اطلاع بوده باشد.

از طرفی اگر مستاجر ادعای دروغینی کرده باشد (مثل کم گفتن تعداد فرزندان یا وضعیت تاهل) مالک می تواند قبل از تحویل ملک قرار داد اجاره را فسخ کند ولی باید خسارت فسخ را به مستاجر بپردازد.

خسارت فسخ قرارداد اجاره | خسارت فسخ اجاره نامه

همانطور که می دانید فسخ قرارداد اجاره از طرف مالک یا مستاجر، به طرف دیگر ضرر و زیان مالی تحمیل می کند که این زیان مالی باید توسط فردی که بدون دلیل قانونی (دلایل ذکر شده در موارد فسخ قرارداد اجاره) این قرارداد را فسخ کرده است پرداخت شود.

معمولا در اجاره نامه، بندی به توافقات بر سر خسارت فسخ قرارداد اجاره اختصاص داده می شود. به این معنی که مالک و مستاجر بر سر مبلغ خاصی توافق می کنند، که این مبلغ درصورت فسخ قراردادِ قبل از موعد، یا فسخ با دلایل غیر موجه از طرف هریک از آن ها، به طرفِ دیگرِ قرارداد پرداخت می شود.