نکات بسیار مهم و کلیدی در خرید املاک موروثی

شاید تا امروز املاکی را دیده‌اید که بدون استفاده رها شده‎اند. در وهله‎ی اول  تصور می‎شود که این املاک موروثی است  و به دلیل اختلاف میان وارثان، رها شده‌ باشند .

موقعیت خوب و قیمت مناسب این املاک  گاهی اوقات برای خریداران  قابل توجه است . با این‎که خرید و فروش این املاک از نظر قانونی مشکلی ندارد، اماباید  برخی  مسائل حقوقی را هم در نظر بگیرید. توجه نکردن به این گونه مسائل و تبعات بعدی آن گاه  شما را با مشکلاتی جبران ناپذیر روبه رو کند.در این مطلب به زبان ساده مهم‌ترین نکته های حقوقی  درخرید املاک  موروثی را بررسی می‎کنیم.


  • ملک متعلق به  متوفی ‌باشد

اولین نکته‌ای که مهم است این که ملک به نام شخص فوت‌ شده باشد، یعنی ملکی که در مالکیت همسر فوت شده است ملک موروثی محسوب نمی‎شود و ورثه نمی‌توانند با عنوان ملک موروثی آن را بفروشند. برای اطمینان هم کافی است سند ملک را ببینید تا تکلیف صاحب ملک مشخص شود.

  • شناخت ورثه

در مقررات ارث، گواهی نامه انحصار وراثت وجود دارد. این گواهی به درخواست هریک از ورثه در محاگم دادگستری  صادر می‌شود تا در آن وارثان فرد فوت شده به شکل قانونی مشخص شوند. برای خرید و فروش املاک مورثی یکی از مدارکی که لازم است همین گواهی انحصار وراثت است تا معلوم شود با چه کسانی باید این معامله صورت گیرد.

  • یا همه یا هیچ‎یک از ورثه

معمولاً وارثان بر سر فروختن یا نفروختن سهم خود اختلاف دارند . یکی از علت‌های اصلی رها شدن املاک موروثی همین  موضوع است. به خاطر داشته باشید شما زمانی می‌توانید ملک موروثی را بخرید که همه‎ی  ورثه  بخواهند سهم خود را بفروشند. این‌طور نیست که بتوانید ملک موروثی را تفکیک کنید وسهم یکی را بخرید و سهم یکی را  نخرید. همه وارثان یا وکلای  آن‌ها باید  هنگام نوشتن مبایعه نامه حضور داشته و مبایعه‌نامه را امضا کنند. حتی اگر یک نفر از ۱۰۰ نفر هم هنگام معامله حضور نداشته باشد، بعدا می‌تواند مشکل ساز شود.

  • بررسی نمایندگان وارثان

در خرید و فروش املاک موروثی  گاهی با وارثانی طرف هستید که  در ایران اقامت ندارند و نمی‎توانند در زمان معامله حضور داشته باشند. بنابراین  لازم است وکلای این افراد هنگام  حضور داشته باشند. اما چند نکته مهم که باید حتما” به آن ها دقت کنید.

  1. وکیل باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشد و وکالت نامه های دستنویس و شفاهی اعتبار ندارد.
  2. وکالت‌نامه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد. وکالت‌نامه‎ی افراد مقیم خارج باید در یکی از کنسول‌گری‌های خارج  ازکشور تنظیم شده و به امضای کنسول رسیده باشد.
  3. نکته مهم بعدی این است که وکالت‌نامه و حدود اختیار وکیل را بررسی کنید. وکیل باید دو مجوز فروش و دریافت پول ملک معامله شده را از‌ سوی ورثه داشته باشد. زیرا ممکن است بعدا” ورثه مدعی شوند که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل نداده و  از شما درخواست دوباره پول کنند.
  • پرداخت مبلغ به هریک از ورثه

در خرید و فروش املاک موروثی یکی از نکاتی که معمولاً رعایت نشده وباعث دردسر می‎شود، نحوه پرداخت مبلغ معامله است. معمولاً خریدار  کل مبلغ معامله را به یکی از وارثان می‌دهد تا آن‌ها بین خود تقسیم کنند، که این اشتباهی بزرگ است، خریدار باید سهم هر یک ازورثه را  جداگانه پرداخت کند تا بعداً کسی مدعی نشود.

  • به وارثان صغیر توجه شود

به گواهی انحصار وراثت با دقت  توجه شود تا بدانید که  بین آن‌ها فرد صغیری وجود دارد یا خیر. زیرا طبق قانون شما نمی‌توانید ارث  فرد صغیر را بخرید یا با او معامله کنید. در این موارد قانون برای فرد صغیر، قیم در نظر می‌گیرد و شما برای خرید املاک موروثی با قیم طرف هستید.  بنابراین اگر فرد صغیری بین  ورثه  وجود داشته باشد،  باید قیم‌نامه را هم جزء مدارک بررسی کنید.  نکته بعدی این است که قانون به قیم اجازه فروش اموال فرد صغیر را نداده است. او باید برای این موضوع از دادسرا اجازه بگیرد. این مجوز را هم هنگام معامله باید رویت کنید  تا مطمئن شوید  معامله به شکل قانونی و صحیح انجام می‎شود.

  • مفاصا حساب مالیات بر ارث

مفاصا حساب مالیات بر ارث یکی از مدارکی است که برای خرید و فروش املاک موروثی به آن نیاز دارید.  طبق قانون، وارثان باید حداکثر تا ۶ ماه  بعد از فوت، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه دهند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی، پس از محاسبه بدهی‌ها مالیات او را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر شود. نکته‌ای که باید به آن دقت کنید این است که ملکی که قصد خرید آن را دارید باید در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب آمده باشد درغیر این‎صورت  از انجام این معامله جداً خودداری کنید.

  • وصیت نامه متوفی

حتماً تحقیق و بررسی کنید و یا  از وارثان بپرسید که متوفی  وصیت‌نامه دارد یا ندارد.  زیرا  طبق قانون  و شرع هر فردی می‌تواند بخشی از اموال خود را بعد از فوتش برای انجام دادن کاری اختصاص دهد یا به فرد دیگری واگذار کند. اگر چنین وصیتی وجود داشته باشد و شما از آن بی خبر باشید ، بعدها با مشکل رو به رو می‎شوید. اگر بخشی از ملک طبق وصیت نامه به کسی واگذار شود، باید آن فرد هم هنگام معامله حضور داشته باشد.

در ضمن لازم است کپی تمام مدارک مثل انحصار وراثت، اوراق هویتی، مفاصا حساب مالیاتی، قیم‌نامه را تهیه تا در صورت نیاز  بتوانید به آن‌ها رجوع کنید.

  • از دریافت هر نوع مبایعه نامه یا مدرک فروش ملک که دستی تنظیم شده باشد خودداری کنید و از نوشته های رسمی استفاده نمایید.

منبع

2 اردیبهشت 1398 - 19:49

نظرات کاربران

امتیاز کل

در حال حاضر نظری ثبت نشده است

ثبت نظر

امتیاز شما